不動産特定共同事業とは、不動産特定共同事業法に基づいて、複数の投資家からの出資により不動産を取得し、不動産取引から生じる収益又は利益を出資持分に応じて投資家へ分配を行う事業です。不動産特定共同事業法は、1995年（平成7年）に不動産特定共同事業の健全な発展に寄与することを目的とし、投資家保護の観点で施行された法律です。一定の許可要件を満たした事業者でなければ不動産取引ができないように規制されています。同法に基づく事業を行うためには、原則として国土交通大臣、又は都道府県知事の許可を受ける必要があります。

任意組合とは、各事業参加者（投資家）が組合員として出資をし、共同事業を行うことで効力を生じる契約（民法667条「組合契約」）を結んだ団体です。不動産特定共同事業法では、不動産特定共同事業の１つとして「任意組合型」が規定されています。不動産の共有持分の現物出資、又は金銭出資という形で組合に出資します。任意組合への出資は、現時点では現物不動産の所有と税務上同じ扱いとなることが一般的であるため、相続税対策等に有効です。

元本・分配金は保証されていません。元本については出資法により、出資金の保証は禁じられています。組合が取得した不動産（以下「対象不動産」という。）を売却する時の不動産価格によっては、出資金が欠損する可能性もあります。分配金については、対象不動産の賃貸運営（稼動状況、費用の変動等）により変動いたします。

売却を希望される際は、株式会社エール（以下「理事長」という。）の承認を得て、出資持分を売却（譲渡）することが可能です。売却（譲渡）については、組合員ご自身が譲渡先を探すことも可能ですし、理事長（株式会社エール）に譲受人（新たな組合員）への斡旋をご依頼いただくことも可能です。

出資時に、出資口数に合わせた出資金（1口100万円）が必要です。また、出資後に出資持分に応じて不動産取得税が発生します。さらに、分配金については、不動産所得として所得税が発生します。

原則、事業期間満了時に対象不動産の一括売却をもって、事業は終了します。但し、事業期間の途中でも理事長が不動産市況をみながら、組合に売却を提案する場合があります。事業期間満了時でも不動産市況が悪く、売却するタイミングとして良くないと判断される場合は、一定期間、期限を延長します。尚、その場合は理事長から組合員の皆様に対し、事前に通知をさせていただきます。

事業期間が満了した場合、出資元本は満期時の対象不動産の売却代金等を原資とし、出資持分に応じて償還されます。償還された出資元本は、組合員の皆様の分配金受取口座に振り込まれます。

確定申告は必要です。分配金は不動産所得として申告することになります。理事長より送付される財産管理報告書を基に、組合員の皆様ご自身で確定申告を行っていただく必要があります。

不動産所得の損失は給与所得等の他の所得と損益通算ができますが、2005年度（平成17年度）税制改正により、2006年（平成18年）以降の各年分の不動産所得の計算上、組合事業から生じた不動産所得の損失の金額については無かったものとみなされ、他の所得との損益通算はできなくなりました。

相続が発生した場合には、原則として、組合脱退の効果が生じます。但し、相続人の方が組合員の地位を承継したい場合は、遺産分割協議書等、理事長が指定する書類を提出した上で、理事長の書面による承諾を得ることにより、脱退の効果がなかったものとみなされます。地位を承継しない場合は、不動産特定共同事業契約の定めに従って、お手続きをいたします。

REIT（Real Estate Investment Trust,不動産投資信託）は、投資家から集めた資金で不動産への投資を行い、その収益を投資家に分配する金融商品です。
一方、不動産小口化商品（eLShare）は、不動産特定共同事業法に基づき、小口に分割された現物不動産を投資家ご自身が保有する投資商品です。 REITと違い、現物不動産を保有できるのが特徴です。そのため、現物不動産と同じく「路線価」と「固定資産税評価額」をもとに相続税評価額を計算するため、相続対策として活用することができます。